なすびどうも、なすびと申します。
僕は院卒で自動車メーカーに就職し、副業で大家さんをしている29歳です。（2025年2月現在）
現在はサラリーマン仕事の関係でマレーシアに駐在しているわけですが、2025年4月末に帰国することもあり、最近は（就業時間中に）副業のことばかり考えています。
その中でも特にホットな話題が、僕の不動産5ヵ年計画。
というわけで今回はその計画と2025年の具体的な目標についてブログにまとめてみました。
不動産賃貸業を始めて間もない方や、これから不動産投資をしてみたい、という方はぜひ参考にしてみてください。
「勤め人卒業」というゴールから逆算
僕の目標は何を隠そう、2030年（35歳）までに経済的な基盤を作り上げ、サラリーマン、すなわち勤め人を卒業することです。
なので今回はそのゴールから逆算して、この先5年間の長期計画をまとめていきます。
人生において大切なのは、ゴールから逆算することと、長い時間軸をもって物事を捉えること。
なすび僕はこのふたつだと思っています。
2030年までに月間CF100万円
そんなわけでまずは僕が目指しているゴールを共有するところから。
僕の目標を具体的な数字で表現すると、「2030年までに月間キャッシュフロー（CF）100万円」です。
収入の柱は不動産賃貸業で受け取る家賃。
そこから金融機関への返済を引いたCFを目標数値として設定しています。
本来ならば税金や保険料などの諸経費も売上から差し引くべきですが、今回は計算を単純化するために割愛。
というわけで、まずは僕が現時点で達成したいと考えている2030年の状態をざっくり書いていきますね。
【2030年 最終ゴール】
「月間CF100万円で勤め人卒業」
物件全体の返済比率を50%とすると、月家賃：200万円（月返済：100万円）
→1室5万として計算すると、月家賃200万＝40室所有
40室の内訳と取得費用をまとめると、
- ボロ戸建て：8棟＝2000万
→1棟250万×8＝2000万
- 新築戸建て：2棟＝5000万
→1棟2500万×2（土地代を含む）
- アパート30室＝1億3000万
→新築6室：5000万（土地代を含む）
→中古24室：8000万
上記の通り、トータル2億円の費用をかけて40戸の物件を取得することが最終ゴールとなります。
まあ、まだボロ戸建てを2棟しか持っていない若造のどんぶり勘定なので全然見当違いな数字もあるでしょうが、そこについては都度修正していく予定です。
なすびゆとり世代の若者にも妄想くらいはさせてください。
毎年コツコツとCFを積み上げていく
2030年の最終ゴールの姿を目指して僕は物件を買い増していく計画なわけですが、その上で大切にしたいことがあります。
それは、常に「コツコツ勝つコツ」という姿勢を崩さないことです。
不動産賃貸業という業態は毎月の家賃収入が定額かつ予測しやすい、という点で安定した売上を確保できる一方で、突発の修繕費などで1発100万とか飛んでいくことがザラにあります。
そのためには多少CFが増えて余裕が出てきても、攻めすぎた経営や散財に走ったりしないことが重要です。
そんなわけで僕は、下記のように毎年コツコツとCFを積上げる計画で事業を運営していこうと考えています。
【5ヵ年計画】
- 2030年 月間CF100万円→勤め人卒業
- 2029年 月間CF80万円
- 2028年 月間CF60万円
- 2027年 月間CF40万円
- 2026年 月間CF30万円
- 2025年 月間CF20万円
- (現在） 月間CF10万円（ボロ戸建て×2棟）
これはあくまでも現時点における仮の数字でしかありませんが、自身の目標として上記のCFを定め、コツコツと不動産活動を進めていく所存です。
自分の得意な分野で戦うのが商売の勝ち方
僕が不動産賃貸業で稼ぐことを考えるときに、ずっと忘れられない先輩大家さんの言葉があります。
それが、名古屋大家塾 塾長の「上手くいく商売を繰り返して稼げるところまで稼ぎ切る」という言葉です。
僕は28歳のときに彼と直接お話しする機会をいただけて、「今のところはボロ戸建てのDIYリフォームを2棟やって上手くいったけど、この先はアパートやマンションで規模拡大を狙っていこうと考えています」と当時の計画を素直に話しました。
すると塾長は、「早くサラリーマンを辞めたい気持ちはよく分かるけど、その若さでボロ戸建て賃貸業で上手くいってきて、しかもDIY好きなら、そのまま稼げる商売を繰り返すのもアリなんじゃない？」と回答。
そう言われた当時の僕は、「そうか。別にそこまで焦ってリスクを取らなくても、自分の得意分野で繰り返し戦っていけばいいのか」とかなり納得させられました。
そんなこともあり、一応計画ではアパートなども買って早いスピードで規模拡大をしていくルートとしていますが、あくまでもメインはボロ戸建てのDIYスタイルで戦っていきたいと思います。
なすび塾長のおかげで、自分の得意分野で競合との差別化を図ることこそが商売の鉄則だと再認識しました。
2025年の目標について（副業）
というわけでここからは、僕の2025年の目標についてお話ししていきたいと思います。
帰国直後は現金で殴るスタイル
2025年2月現在、僕は本業の関係でマレーシアに駐在していますが、それも2024年4月末までで終わり。
前回の記事にも書きましたが、この駐在中に海外水準の給与を受け取っていたことで、日本に帰る頃には1000万円くらいのキャッシュが手元に残る予定です。
そんなわけで、帰国直後はまずこの現金を元手にボロ戸建てを購入し、それをDIYでリフォームしながら次の物件を探したり、金融機関への融資打診に奔走したいと考えています。
融資打診の際にも、高いキャッシュポジションを活かして信用を獲得するなど、帰国直後は現金で殴るスタイルで戦っていけるかなと。
この1年間、僕の副業である不動産活動は止まってしまいましたが、その代わりに享受した海外駐在ブーストをできるだけ活用しつつ、上手く立ち回っていくのが得策なんじゃないでしょうか。
知らんけど。
2025年内に物件＋3棟は達成したい
僕の2025年の目標は月間CF20万円の達成です。
それを踏まえて、年内に3棟の物件を取得したいと考えています。
とりあえずボロ戸建てを最低1棟は仕入れるとして、新築戸建て用の土地を仕入れるなど、たとえCF20万円に届かないとしても年内に＋3棟を狙っていきたいです。
僕が計画立案のときに考えたこと
今回僕が2025年の計画を立てるときに、帰国直後の動きやその後の活動について色々なことを考えました。
このブログではそれを簡単にまとめておきますね。
誰かの参考になればいいなと思います。
- とりあえず帰国してすぐに3号ボロ戸建てを現金購入（200～300万）
→バックファイナンスでリフォームローン融資：200万
- 3号ボロ戸建てのDIYと並行して次の物件の仕入れ（4号ボロ戸建て、新築用地）
→おそらくやりやすいのはボロ戸建ての融資購入：300万
→温存したキャッシュで新築用地を購入
- 3,4号ボロ戸建てはできるだけリフォームを外注して素早く仕上げる
→できれば年内にどちらも入居付けまで完了させたい
→外注費は金融機関へ融資打診
- 三重県内での人脈、チームづくり、業者探し
→リフォーム作業をひと通り外注してみる
→中古アパートも紹介してもらえるような自己アピール
→不動産“融資”に理解のある税理士探し
- 土地から新築戸建ての検討
→知り合いの大家さんたちにできるだけヒヤリング
- 聖丁倶楽部への入会も検討（修繕レベルの見極め、DIYスピードの向上が狙い）
→第四期の入会は見送り、自身の物件仕入れに専念
→物件を仕入れた上で第五期の松コースへ入会するのが得策か
こんな感じで（就業時間中に）色々なことを考えつつチマチマと計画を立てていました。
上記に加えて、年間の融資獲得総額の目標や、家賃収入と返済をもとにした返済比率やCF計算なども考えていましたが、今回は長くなるので割愛。
なすびまた今度noteの日記にでもまとめようと思います。気が向いたら。
具体的な目標項目
最後に、これまでの検討事項を踏まえて僕が考えた2025年の具体的な目標項目を箇条書きして終わりにしようと思います。
- 法人による物件の取得：1棟
- 法人での融資獲得：1件
- 年間の融資獲得総額：500万円
- 所有物件の満室化
- 土地から新築の基盤づくり
- 情報発信で自身の活動範囲をもっと前面に出していく
→Twitter、ブログともに（ズッ友のりゅうちゃんにヒヤリングしてみる）
僕が日本に帰るのは2025年の5月なので今年残された期間は8ヶ月と短いですが、できるだけ時間を大切に、目標項目をひとつずつ達成していければと考えています。
まとめ：不動産は長期計画でコツコツと
というわけで今回は、僕の不動産5ヵ年計画と2025年の具体的な目標について、現時点で考えていることをお話ししてきました。
先ほども書いた通り、僕が計画を立てるときに大切にしているのは「コツコツ勝つコツ」という姿勢です。
目標達成のために焦ってしまう気持ちは分かりますが、そのせいでしょうもない失敗を繰り返し、無駄なやり直しコストが発生してしまうのはもったいない。
僕はそういった考え方を基本とし、時間軸を長くとって、常に落ち着いて判断を下せるように心がけたいと思っています。
不動産では時間を味方につけるのがキモなので、できるだけ長期計画でコツコツと、地道にひとつずつ積み上げていく所存です。
計画に進捗があれば今後もこのブログやTwitterで発信していきますので、気になる方はぜひウォッチしていてください。
なすびコメントやDMなども受け付けているのでお気軽にどうぞ。
そんなわけで今回は以上です。それではまた！
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