なすびどうも、なすびと申します。
僕は院卒で自動車メーカーに就職し、副業で大家さんをしている28歳です。（2023年9月現在）
2号物件のDIYも残すところは拭き掃除と玄関ドアの交換だけとなり、次の3号物件のことを考え始めました。
ちなみに玄関ドアは楽天で購入して現在は納品待ちの状態です。（納品されたら速攻で取り付ける）
また、入居者はすでに募集中で何度か問い合わせも来ているので、次の家賃収入が手に入るのは時間の問題だと思います。
そこで今回は、「次はどんな物件を買おうかな～」というのを考えつつ、僕自身の今後の不動産業についてもまとめてみました。
これから不動産を始めてみたい、というサラリーマンの方はぜひ参考にしてみてください。
3つ目の不動産は何を買うかで迷っています
これまでに僕はボロ戸建てを2軒DIYでリフォームして賃貸に出してきました。（現在、2号物件は賃貸募集中）
そして次の3号物件では「1棟アパートを買うぞ～」と意気込んでいたものの、最近になって、やっぱりボロ戸建てを買おうかなと迷い始めています。
まずはその話から。
アパートを買うか、戸建てを買うか
不動産の賃貸業というビジネスモデルの強みは、何と言っても金融のレバレッジを活かせるところ。
つまり、金融機関からお金を借りて物件を買うことができる、という点にあります。
その強みを最大限に活かすためには、金額の大きな1棟モノの物件を購入する際に融資を引いて（他人のお金で）不動産に投資する。
なすびこれが不動産投資の定石であり王道です。
定石通りに考えればアパートを買うのが良いとは思うが、、
これからの規模拡大のことや、現在所有しているボロ戸建て2軒を融資の担保として利用できることなども考えると、1棟アパートを買う方が良いように思えます。
僕自身もその点に迷いは無いんですが、ひとつだけ気になることがあるんです。
それが、サラリーマンでの海外出向。
出向は来年の4月からなので、次の3号物件はそれまでに仕上げて満室にしておかねばなりません。
また、出向中の1年間は基本的に日本での不動産活動ができないことを考えると、管理にも手間がかかる中古アパートをこのタイミングで買うべきなのか、と。
自分自身にとってのチャレンジという意味でやってみる価値はあるかと思いますが、僕の経営方針は「ゆるゆる不動産」なので、その方針に反しているような気もします。
また、先日初めて参加した名古屋大家塾のセミナーにて、塾長から「これまでボロ戸建てDIYで上手くやってこれたなら、単純にそれを繰り返せばいいと思うよ」という言葉をいただきました。
なすびうーむ、たしかに。。
この記事を書いていれば迷いは晴れるかと思っていましたが、全然ですね。笑
今度の「DX母ちゃんセミナー＠名古屋」で、いろんな先輩大家さんと話してまた考えようと思います。
人生、不動産をやってるだけで勝ち
僕が普段からよく聴いていて、不動産を買うきっかけにもなった「聖丁radio」というラジオ。
そのラジオでは度々、「ぶっちゃけ不動産やってれば人生は勝ち」という話がでてきます。
先日、そんな聖丁radioのプレミアム配信（月額1000円）にて、「新築アパートと中古アパートどっちを買うのがいいでしょうか？」という質問がありました。
その質問に対してパーソナリティであるサウザーさんは、「キャッシュフローのみでなく、出口（物件の売却）で最終的に儲かると判断したほうを買えば良い」といつも通りの回答。
なすびただ、僕が気になったのはその途中に出てきた話でした。
人生には大問題と少問題がある
人生には大問題と少問題があって、不動産を買うことは大問題に当たる。
そして、すでに不動産を所有して、月にある程度の家賃収入を得ているのであれば、金銭面での大問題はほぼクリアしているようなもの、とのこと。
その大問題の下に少問題があって、「新築アパートと中古アパートどちらを買うべきか」というのは少問題。
つまり大した問題ではないのだ、と言います。
この話には僕も大いに賛同していて、「1棟アパートと戸建てどちらを買うか」という僕の悩みも同じような話だなと思いました。
なすびなので多分どっちを選んでも大した問題ではないんですよね。
結局は、不動産をやっていれば勝ちなので、「ゆるゆる不動産」という経営方針に従って、ゆるりとボロ戸建て投資をやっていこうかなと。
根拠のない自信＝時間
先日参加したセミナーの懇親会にて、向かいの席に座った大家さんが、僕がまだ28歳であることを知ってこう言いました。
「根拠のない自信っていうのは、残された時間のこと。だから若ければ若いほど時間でリカバリーが効くし、謎の自信が湧いてくるんだ。」
なるほど。
たしかに僕は自分のことを自信家だと自負していましたが、それは僕自身の自己肯定感が高いからというだけではなかったんですねｗ
シンプルに若さが自分に自信をもたらしていたと。
その上、大家さんの集まりに参加すると大体僕が最年少だったりするので、それも相まって根拠のない自信が生まれていたのか、と気付かされました。
そう考えると、この根拠のない自信（若さ）を武器に、1棟アパートに挑戦するのも悪くないのでは、とか思っちゃいますね。
なすびんー、やっぱりアパートを買うか戸建てを買うか、迷ってしまいます。
自分の不動産賃貸業について考えてみる
次の物件は何を買おうかめちゃくちゃ迷っているように見える僕ですが、実はそうでもなかったりします。（迷ってないんかいｗ）
というと、結局はアパートでも戸建てでも「お得な物件に出会えたらそれを買えばいい」と思っているからです。
特に物件にこだわりは無いので、収益の上がる物件であれば、ぶっちゃけアパートでも戸建てでもどっちでもいいです。（急にどうでもよくなるスタイルｗw）
そこでこれを機に、自分の不動産賃貸業について少し考え直してみました。
自分の賃貸業の強みはどこにあるのか
まずは僕自身の賃貸業の強みについて。
僕はこれまで2軒のボロ戸建てをほぼDIYでリフォームしてきて、ある程度の修繕は自分ですべてできてしまう、という特殊技能を手に入れました。
そうしたDIYの知識や経験から、業者にリフォームを外注する際にも、高いコストパフォーマンスで物件を修繕することが可能です。
そんな感じで、「リフォームによって収益性の向上を狙える」というのが僕の賃貸業の強みだと考えています。
また、外注するとどうしても高額になってしまうリフォームについては、最悪DIYでやってしまえばいいのかなと。
結局DIYは僕にとって趣味のようなものなので、最終的にはDIYというカードを躊躇なく切れます。
なすびこれこそが僕の強みですね。
なぜ賃貸業を行うのか
僕が最初に不動産に興味を持った理由は、「面白そうだから」という非常にシンプルな理由なんですが、今後も賃貸業を続けていく上で、もう少しマジメな理由を考えてみました。
それが「継続的な活動資金を得るため」というもの。
実際に自分が家賃収入を得るようになってから再認識したんですが、賃貸業というのは一度物件を安定稼働させてしまうと、本当に何もしなくても収入が入ってきます。
それを自分の身をもって体感した僕は、今後もこの不動産賃貸業をゆっくりとでも着実に拡大することさえできれば、働かなくても一定の収入を得られるようになることを確信しました。
実際に出版社やテレビ局など、インターネットの普及によって売上を低迷させてきた企業の中にも、不動産収入が売上の半分を占めているおかげで経営を続けられている、という事例もあります。
そういった企業にとって、不動産収入は「活動資金を得るための装置」として機能しているんです。
僕はその装置を手に入れた上で、「お金にはならないけど面白そうなこと」にもチャレンジしていきたい、本気でそう思っています。
なすびこれが僕が不動産賃貸業に取り組んでいる理由です。
どれだけチャレンジ精神が強くても、予算が無かったら何もできませんからね。
これから参入してみたい不動産事業
先ほどは「継続的な活動資金を得るために不動産賃貸業に取り組んでいる」と言いましたが、僕はその理由”だけ”のために不動産業界に飛び込んだわけではありません。
もちろん、不動産賃貸業そのものにも、めちゃくちゃ楽しみながら取り組んでいます。
そして、今はまだボロ戸建て賃貸業しか経験したことがありませんが、他にも以下のような物件での賃貸業も経験してみたいです。
- 中古アパートの運営
- 全空ボロアパートを再生して満室にして売却
- 土地から新築アパート、新築戸建ての企画
- ガレージ付き事務所
などなど。
最後の「ガレージ付き事務所」というのは、先日のセミナーの懇親会で話を聞いて、自分でもめちゃくちゃやってみたい！と思ったビジネスプランです。
詳しいことは文章にするのが難しいので実際に会ったときにでも聞いてみてください。（聞かれたときにはたぶん忘れてると思いますがｗ）
いずれは宅建業にも参入したい
宅建業というのは、不動産の売買仲介などを行う業態のことで、そのためには「宅地建物取引士」つまり宅建の資格が必要です。
資格の難易度はそれなりに高いようで、高学歴の大家さんでも何度か落ちてやっと合格した、といった話も聞くくらい。
難しすぎて合格を諦めた、という大家さんの話も聞いたこともあります。笑
その上、仲介業者としての実務経験や人脈などがないと、せっかく難しい試験に合格しても仕事にならない、なんてこともザラにあるそう。
ただし、その高いハードルさえ乗り越えればめちゃくちゃ儲かる、というのも事実です。
一方で、宅建業者は金融機関からの信用が低くてなかなか融資を受けづらい、という話も。
なので僕は、サラリーマンとしての与信を最大限に活用して、ある程度の額の融資を受けてから独立して宅建業に参入したいな～などと。
どれも今はただの妄想ですが、数年後には必ず独立して飽きるほど不動産業をやってやるぞ、と意気込んでおります。
まだ28歳の若造のクセに、気付いたら不動産業界に飲み込まれてしまっていました。
なすび失敗するも成功するも、僕の今後の動向からは目が離せませんね。笑
まとめ：やっててよかった不動産
そんなわけで今回は、僕の最近の悩みである「3号物件はアパートを買うか、戸建てを買うか」という話から始まり、自分が今後やってみたい不動産業の形について考えてみました。
ボロ戸建てをDIYでリフォームしたり、ものすごい額の借金を背負ってデカい物件を運営したり、ひと言で「不動産」といってもその業態は様々です。
その中でもまだボロ戸建てを2つしか経験したことのない僕ですが、毎月振り込まれる家賃を確認するたびに思うことがあります。
それは、「ああ、不動産をやっててよかったな」ということ。
毎月の給料とは別に家賃が振り込まれたときの感情は、サラリーマンとして働いているだけでは絶対に感じることのできないものです。
そんな感情やこれまでの失敗、成功、すべての経験をひっくるめて出てくるのが「やっててよかった不動産」という言葉。
気になる方はぜひボロ戸建てをひとつ買ってDIYでリフォームしてみてください。
なすびきっと不動産の沼にハマって抜け出せなくなると思いますよ。笑
というわけで今回は以上です。それではまた！
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